Im Depot steht ein bestimmter Wert. Doch wer das Kapital benötigt, kann es nicht unbedingt kurzfristig abrufen. Bei offenen Immobilienfonds unterscheiden sich die Rückgabe an die Fondsgesellschaft und ein möglicher Verkauf an der Börse erheblich.
Wer offene Immobilienfonds verkaufen möchte, sollte deshalb drei Fragen getrennt betrachten: Wann sind die Anteile verfügbar, welcher Preis lässt sich erzielen und welche Risiken bestehen bis zur Auszahlung?
Was „offen“ bei einem Immobilienfonds bedeutet
Offene Immobilienfonds bündeln das Kapital vieler Anleger und investieren beispielsweise in Bürogebäude, Handelsimmobilien, Hotels oder Logistikobjekte. Hinzu kommen liquide Anlagen, aus denen unter anderem laufende Ausgaben und Anteilrückgaben finanziert werden.
Anleger können sich dadurch mit vergleichsweise kleinen Beträgen an einem Immobilienportfolio beteiligen. Sie müssen weder selbst Gebäude kaufen noch deren Vermietung organisieren.
Der Begriff „offen“ bedeutet jedoch nicht, dass jederzeit eine Auszahlung möglich ist.
Gebäude lassen sich nicht so schnell verkaufen wie börsengehandelte Aktien. Diese unterschiedliche Verfügbarkeit von Fondsanteilen und Immobilien ist der Grund für besondere Rückgaberegeln.
Der Beitrag behandelt vor allem deutsche offene Immobilienfonds für Privatanleger. Für ausländische Produkte, Spezialfonds und geschlossene Beteiligungen können andere Regeln gelten.
Offene Immobilienfonds verkaufen: Zwei unterschiedliche Wege
Grundsätzlich kommen zwei Wege infrage:
| Merkmal | Rückgabe an die Fondsgesellschaft | Verkauf an der Börse |
|---|---|---|
| Gegenpartei | Fondsgesellschaft im Rahmen der Rücknahme | Käufer am Handelsplatz |
| Verfügbarkeit | Abhängig von Fristen, Rücknahmeterminen und Rücknahmestatus | Abhängig von Handelbarkeit und Nachfrage |
| Preis | Maßgeblicher Rücknahmepreis zum späteren Termin | Tatsächlich ausführbarer Börsenkurs |
| Wesentliches Risiko | Wertänderung und mögliche Rücknahmeaussetzung während der Wartezeit | Preisabschlag, geringe Liquidität und Handelskosten |
| Planung | Frühzeitiger Rückgabeauftrag erforderlich | Prüfung von Kurs, Stückzahl und Orderart erforderlich |
Eine Börsennotierung ist keine Zusage, jederzeit eine beliebige Stückzahl zu einem gewünschten Preis verkaufen zu können.
Welche Fristen gelten bei der Rückgabe?
Für nach dem 21. Juli 2013 erworbene Anteile deutscher Immobilien Sondervermögen gelten grundsätzlich:
- eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten
- eine Rückgabefrist von zwölf Monaten
- eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung
Diese Vorgaben stehen in § 255 Kapitalanlagegesetzbuch.
Wichtig: Die beiden Fristen müssen nicht nacheinander ablaufen. Die Rückgabe kann bereits während der Mindesthaltefrist angekündigt werden.
Wer rechtzeitig kündigt, muss daher nicht automatisch 24 Monate plus weitere zwölf Monate warten. Zum vorgesehenen Rücknahmetermin müssen jedoch beide Voraussetzungen erfüllt sein.
Die Anlagebedingungen können außerdem bestimmte Rücknahmetermine vorsehen. Die Bank sollte deshalb den frühestmöglichen Termin für den konkreten Bestand schriftlich bestätigen.
Ein Beispiel für die zeitliche Planung
Angenommen, ein Anleger kauft Anteile am 3. November 2026.
Erklärt er die Rückgabe so rechtzeitig, dass die zwölfmonatige Rückgabefrist bis zum Ende der Mindesthaltefrist abgelaufen ist, kommt eine reguläre Rückgabe grundsätzlich frühestens nach Ablauf der 24 Monate im November 2028 infrage.
Wartet er dagegen bis November 2028 mit der Erklärung, läuft anschließend erst die zwölfmonatige Rückgabefrist.
Das Beispiel unterstellt passende Rücknahmetermine und eine nicht ausgesetzte Rücknahme. Es ist keine Zusage für einen bestimmten Auszahlungstag.
Für Sparpläne ist zusätzlich wichtig: Unterschiedliche Käufe haben unterschiedliche Erwerbszeitpunkte. Ein seit Jahren bestehendes Depot bedeutet nicht, dass auch die zuletzt gekauften Anteile bereits lange genug gehalten wurden.
Die Kündigung sichert keinen Preis
Mit einer Rückgabeerklärung wird nicht der heute angezeigte Depotwert festgeschrieben.
Bis zum maßgeblichen Rücknahmetermin können sich unter anderem verändern:
- Immobilienbewertungen
- Mieteinnahmen und Leerstände
- Finanzierungskosten
- Instandhaltungsaufwendungen
- Verkaufsergebnisse
- Wechselkurse bei Auslandsanlagen
- laufende Fondskosten
Die Rückgabe ist damit eine Entscheidung über den späteren Ausstieg, keine Preisgarantie.
Fakt ist: Die gesetzliche Rückgabeerklärung ist unwiderruflich. Der spätere Rücknahmepreis steht bei ihrer Abgabe noch nicht fest.
Einordnung: Die Frist verschafft dem Fonds Zeit zur Liquiditätsplanung. Das Preisrisiko bleibt währenddessen beim Anleger.
Mögliche Schlussfolgerung: Für eine fest zugesagte Ausgabe sollte nicht ungeprüft mit dem heutigen Depotwert gerechnet werden.
Warum der Börsenkurs niedriger sein kann
Der Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft und der Börsenkurs entstehen unterschiedlich.
An der Börse bestimmen Angebot und Nachfrage den tatsächlich handelbaren Preis. Käufer können beispielsweise einen Abschlag verlangen, weil sie:
- weitere Wertverluste erwarten
- die spätere Verfügbarkeit berücksichtigen
- Risiken bestimmter Immobilienmärkte sehen
- nur zu einem niedrigeren Preis investieren möchten
Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, dass Börsenkurse erheblich von den Ausgabe und Rücknahmepreisen der Fondsgesellschaften abweichen können.
Ein Abschlag ist deshalb weder automatisch ein Beweis für eine falsche Fondsbewertung noch automatisch eine günstige Kaufgelegenheit.
Ein Preisabschlag in Euro
Ein rein rechnerisches Beispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Angezeigter Wert auf Basis des Rücknahmepreises | 20.000 Euro |
| Angenommener Börsenabschlag | 12 Prozent |
| Möglicher Verkaufserlös vor Kosten und Steuern | 17.600 Euro |
| Unterschied | 2.400 Euro |
Der Abschlag von zwölf Prozent ist eine frei gewählte Annahme und keine aktuelle Marktangabe.
Ob ein sofortiger Verkauf wirtschaftlich günstiger oder ungünstiger ist als das Warten auf die Rücknahme, lässt sich daraus nicht allein ableiten. Der spätere Rücknahmepreis ist ebenfalls unsicher. Hinzu kommen Kosten, mögliche Ausschüttungen und die Verwendung des früher verfügbaren Erlöses.
Bei einem Börsenverkauf den ausführbaren Preis prüfen
Ein angezeigter Kurs kann von einem früheren Geschäft stammen. Er muss nicht für die gewünschte Stückzahl verfügbar sein.
Vor einer Order sollten Anleger prüfen:
- Ist der Fonds am gewählten Handelsplatz handelbar?
- Welcher Geldkurs wird aktuell gestellt?
- Für welche Stückzahl gilt dieser Preis?
- Wie groß ist die Differenz zwischen Kauf und Verkaufskurs?
- Welche Orderkosten entstehen?
- Welcher Mindestpreis soll durch ein Limit abgesichert werden?
Ein Verkaufslimit begrenzt den akzeptierten Mindestpreis. Es garantiert aber nicht, dass die Order ausgeführt wird.
Bereits zur Rückgabe angemeldete Anteile können im Depot gesperrt sein. Ob und unter welchen Voraussetzungen noch ein Börsenverkauf möglich ist, muss vor einer weiteren Order mit der depotführenden Stelle geklärt werden.
Was bei älteren Anteilen gilt
Für bestimmte Altbestände bestehen Übergangsregelungen.
§ 346 Kapitalanlagegesetzbuch enthält für am 21. Juli 2013 im eigenen Depot hinterlegte Anteile unter anderem eine Ausnahme von den genannten Mindesthalte und Rückgabefristen, soweit die Rückgaben 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr und Anleger nicht übersteigen.
Daraus sollte keine pauschale Aussage über sämtliche alten Bestände abgeleitet werden. Erwerbszeitpunkt, damalige Vertragsbedingungen und Rückgabeumfang können relevant sein.
Bei gemischten Beständen sollte die Bank deshalb getrennt ausweisen:
- welche Anteile wann erworben wurden
- welche Übergangsregelung gilt
- welcher Betrag ohne die reguläre Rückgabefrist verfügbar sein kann
- welche weiteren Fristen bestehen
Was passiert bei einer Rücknahmeaussetzung?
Auch nach Ablauf der persönlichen Fristen ist eine Auszahlung nicht unter allen Umständen gesichert.
Reichen die verfügbaren Mittel für Rückgaben und die laufende Bewirtschaftung nicht aus, muss die Fondsgesellschaft nach § 257 Kapitalanlagegesetzbuch die Rücknahme aussetzen.
Sie muss dann versuchen, Liquidität durch den Verkauf von Vermögensgegenständen zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann schließlich auch eine Abwicklung erforderlich werden.
Eine ausgesetzte Rücknahme bedeutet nicht automatisch, dass das gesamte Fondsvermögen verloren ist. Sie kann aber dazu führen, dass Anleger erheblich länger auf Auszahlungen warten müssen. Höhe und Zeitpunkt späterer Erlöse bleiben unsicher.
Ein möglicher Börsenhandel ist davon getrennt zu betrachten. Er kann fortbestehen, muss aber weder ausreichend liquide noch zu einem akzeptablen Preis möglich sein.
Welche Rolle offene Immobilienfonds im Ruhestand spielen können
Immobilienfonds können Zugang zu verschiedenen Immobilien und Mieterträgen schaffen. Dem stehen Kosten, Wertschwankungen und eingeschränkte Verfügbarkeit gegenüber.
Für die Ruhestandsplanung ist deshalb nicht nur die erwartete Rendite wichtig. Ebenso entscheidend ist, wann Kapital benötigt wird.
Ein Fonds mit Rückgabefrist eignet sich nicht als vollständiger Ersatz für eine kurzfristig verfügbare Reserve.
Sinnvoll ist eine zeitliche Zuordnung:
- Laufende Ausgaben benötigen verlässlich verfügbare Mittel.
- Absehbare größere Anschaffungen brauchen einen eigenen Zahlungsplan.
- Langfristig gebundenes Kapital kann andere Risiken und Fristen tragen.
Auch das übrige Vermögen zählt. Wer bereits ein Eigenheim und vermietete Wohnungen besitzt, erhöht mit einem Immobilienfonds möglicherweise eine ohnehin starke Immobilienabhängigkeit.
Typische Fehlentscheidungen
„Offen“ mit täglich verfügbar verwechseln: Der Produktname beseitigt keine Rückgabefrist.
Den Depotwert als sicheren Verkaufserlös ansehen: Entscheidend ist der Preis des tatsächlich genutzten Ausstiegswegs.
24 und zwölf Monate immer addieren: Die Fristen können sich überschneiden.
Die Kündigung als unverbindliche Vormerkung behandeln: Die gesetzliche Rückgabeerklärung ist unwiderruflich.
Eine Börsennotierung mit garantierter Liquidität gleichsetzen: Ein Käufer zum gewünschten Preis muss erst vorhanden sein.
Nur auf den Preisabschlag schauen: Auch das weitere Halten hat Chancen, Risiken und Kosten.
Sparplanraten wie einen einheitlichen Altbestand behandeln: Jeder Erwerbszeitpunkt kann für die Fristen relevant sein.
Erst Verfügbarkeit klären, dann entscheiden
Wer offene Immobilienfonds verkaufen möchte, sollte zunächst Erwerbsdaten, Rückgabefristen und Rücknahmestatus feststellen. Anschließend lassen sich der reguläre Rückgabeweg und ein möglicher Börsenverkauf vergleichen.
Keiner der beiden Wege ist automatisch besser. Die Entscheidung hängt vom Kapitalbedarf, den ausführbaren Preisen und den Risiken des weiteren Haltens ab.
Für die Finanzplanung bleibt ein Grundsatz: Ein im Depot ausgewiesener Wert ist nicht dasselbe wie kurzfristig verfügbares Guthaben.
Stand: 3. November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Anlageberatung oder Beratung zu Rechts und Steuerfragen dar.