Finanzierung

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Wie können Eltern ihren Kindern bei der Immobilienfinanzierung mit Zusatzsicherheiten helfen?

6. März 2023 in Finanzierungen

Seit Anfang 2022 haben sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen vervierfacht.
Seitdem ist es selbst für Menschen mit sehr gutem Einkommen kaum noch möglich, eine Immobilie zu finanzieren.

Neben dem Einkommen spielt das vorhandene Eigenkapital eine entscheidende Rolle.
Beim Kauf einer Immobilie ist nicht nur der Kaufpreis zu bezahlen, sondern auch die so genannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehört insbesondere die Grunderwerbsteuer. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Eine weitere Nebenkostenposition sind die Notar- und Grundbuchkosten. Diese Kosten liegen im Durchschnitt bei 2% des Kaufpreises. Häufig fällt zusätzlich eine Maklergebühr an.
Diese ist frei vereinbar.

Banken finanzieren häufig maximal den Kaufpreis der Immobilie. Einige Banken sogar maximal 90% des Kaufpreises oder noch weniger. Damit wollen sich die Banken vor einem Preisverfall der als Sicherheit dienenden Immobilie schützen.

Für eine Finanzierung von 100% des Kaufpreises liegt der gebundene Sollzins für eine zehnjährige Zinsfestschreibung bei ca. 4,50% pro Jahr. Wenn man eine anfängliche Tilgung in Höhe von 1,50% ansetzt, beträgt der monatliche Aufwand für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 EUR stolze 2.500 EUR. Anfang 2022 wäre der monatliche Aufwand mit 1.250 EUR nur halb so hoch gewesen.
Allein diese Zahl verdeutlicht die Dramatik der aktuellen Situation.
Dabei ist bereits berücksichtigt, dass 10% des Kaufpreises für die Erwerbsnebenkosten aufgewendet wurden. Im o. g. Beispiel also 50.000 EUR.

Wie kann man den monatlichen Aufwand reduzieren?
Eine Möglichkeit wäre, den Eigenkapitaleinsatz zu erhöhen. Wenn weitere 50.000 EUR eingesetzt werden, also 100.000 EUR, was 10% des Kaufpreises und den vollen Erwerbsnebenkosten entspricht, liegt der Zins bei 4,15%. Für ein Darlehen in Höhe von dann noch 450.000 EUR liegt der monatliche Aufwand bei 2.119 EUR. Also 381 EUR weniger als bei der 100%-Variante.

Wer sogar 150.000 EUR Eigenkapital (20% des Kaufpreises zzgl. 10% Nebenkosten) einsetzten kann, kommt auf eine monatliche Belastung in Höhe von 1.850 EUR (400.000 Darlehen, 4,05% Zins). Das einzusetzende Eigenkapital kann dabei eventuell auch von den Eltern kommen.

Wenn die Eltern keine frei Verfügbares Vermögen, jedoch eine abbezahlte Immobilie haben, kann die Immobilie der Eltern auch als Zusatzsicherheit dienen.

In diesem Fall liegt der Zins bei einer 100% Finanzierung des Kaufpreises bei 4,00%. Also auf dem Niveau einer Finanzierung mit 20% Eigenkapitaleinsatz.

In der Kombination Zusatzsicherheit und 150.000 EUR Eigenkapital (20% des Kaufpreises zzgl. 10% Nebenkosten) kostet die Finanzierung 3,85%. Bei einem Darlehensbetrag in Höhe von 400.000 EUR, und einer Tilgung in Höhe von 1,50% beträgt die monatliche Belastung 1.783 EUR.

Wenn Eltern Ihrem Kind also ihre abbezahlte Immobilie als Zusatzsicherheit hergeben, ermöglichen sie ihrem Kind einen deutlich besseren Zins und somit einen geringeren Finanzierungsaufwand.
Es findet kein Eigentümerwechsel statt. Die Immobilie kann also wie bisher genutzt werden.
Selbst ohne zusätzlichen Finanzaufwand lässt sich damit eine sehr gute Finanzierung für den Nachwuchs erreichen.
Zudem können vorhandene Finanzmittel angelegt werden.

Ein wichtiger Punkt ist jedoch zu beachten:
Im schlimmsten Fall steht die Immobile der Eltern im Feuer, wenn die finanzierende Bank die Sicherheiten wegen Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers verwertet.

Gestaltungsmöglichkeiten im Überblick

Kaufpreis der Immobilie: 500.000 EUR
Erwerbsnebenkosten: 50.000 EUR
Gesamtkosten: 550.000 EUR
Wert der Zusatzsicherheit (Immobilie der Eltern): 500.000 EUR
Tilgung: 1,5%
Zinsfestschreibung: 10 Jahre
Zins: je nach Variante zwischen 3,85 und 4,45%

 

Darlehen 500.000 EUR ohne Zusatzsicherheit 2.500 EUR monatlicher Aufwand
Darlehen 500.000 EUR mit Zusatzsicherheit 2.292 EUR monatlicher Aufwand
Darlehen 450.000 EUR ohne Zusatzsicherheit 2.119 EUR monatlicher Aufwand
Darlehen 450.000 EUR mit Zusatzsicherheit 2.063 EUR monatlicher Aufwand
Darlehen 400.000 EUR ohne Zusatzsicherheit 1.850 EUR monatlicher Aufwand
Darlehen 400.000 EUR mit Zusatzsicherheit 1.783 EUR monatlicher Aufwand

 

Haftungsausschluss:

Stand der Informationen und Konditionen: 6. März 2023
Quelle: Eigene Recherchen

Zinssätze wurden anhand eines repräsentativen Beispielkunden ermittelt.
Alle Angaben ohne Gewähr.

Die vorgenannten Informationen stellen keine konkrete Handlungsanweisung dar und ersetzen keine individuelle Beratung.

Strategien für Immobilienfinanzierungen – Unterscheidung verschiedener Darlehensarten

2. Januar 2010 in Finanzierungen

Jeder, der eine Immobilie finanzieren möchte oder diese aktuell noch finanziert hat, interessiert sich für den Zinssatz. Das ist grundsätzlich richtig. Jedoch lohnt es sich, einmal einen Blick hinter die Kulissen zu werfen und sich mit den unterschiedlichen Strategien und den unterschiedlichen Darlehensarten vertraut zu machen.

Der folgende Überblick soll als Entscheidungshilfe oder als Vorbereitung auf ein Beratungsgespräch dienen.

Beachten Sie aber bitte, dass nicht jeder Baufinanzierer alle Darlehensarten im Angebot hat bzw. aus Ertragsaspekten bestimmte Darlehensarten nicht anbietet. Bestehen Sie notfalls auf die Ihnen interessant erscheinende Darlehensform und fragen Sie gezielt nach.

Förderprogramme der Bundesländer
Die meisten Bundesländer bieten unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Förderungen. Dies können zum Teil mit KfW-Mitteln oder mit anderen Darlehensarten kombiniert werden. Die Förderungen sind häufig an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden und sollen insbesondere jungen Familien bei Erwerb oder Neubau einer Immobilie unterstützen. Da jedes Bundesland unterschiedliche Förderprogramme anbietet, soll hier nur auf die grundsätzliche Existenz dieser Darlehen hingewiesen werden.

Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist nach wie vor die verbreitetste Darlehensart. Es wird über die gesamte Zinsbindungsdauer eine gleich bleibende Rate (Annuität) gezahlt. Die Annuität ist in Zins und Tilgung aufgeteilt. Die Tilgung ist im Regelfall frei wählbar, muss aber im Normalfall mindestens 1% betragen. Da die Restschuld im Laufe der Zeit immer geringer wird, wird der Anteil der Tilgung innerhalb der Annuität immer größer, während der Zinsanteil sich immer weiter reduziert. Ein Annuitätendarlehen bietet hohe Planungssicherheit und ist leicht verständlich. Zusätzlich zur Regeltilgung können häufig Sondertilgungen bis zu 10% jährlich vorgenommen werden. Das beschleunigt die Entschuldung der Immobilie. In der aktuell noch vorherrschenden Niedrigzinsphase, sollte die Zinsbindungsfrist so lange wie möglich (bis zu 30 Jahren) gewählt werden.

Konstantdarlehen
Auch das Konstantdarlehen erfreut sich hoher Beliebtheit. Im Grunde handelt es sich hier um zwei Komponenten. Auf der einen Seite wird ein Bausparvertrag bespart. Das kann entweder durch periodische (z. B. monatliche) Sparraten oder durch eine Einmalzahlung erfolgen. Mischvarianten sind ebenfalls möglich. Auf der anderen Seite wird ein Festdarlehen abgeschlossen. Während der ersten Jahre werden ausschließlich die Zinsen aus dem Festdarlehen und die Sparrate für den Bausparvertrag fällig. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst das Bausparguthaben das Festdarlehen teilweise ab. Der Restbetrag wird als Bauspardarlehen weiter geführt. Dabei ändert sich die monatliche Rate nicht. Jedoch wird ab sofort getilgt. Nach Zuteilung des Bausparvertrages sind jederzeit Sondertilgungen bis zu 100% möglich. Auch hier gibt es eine sehr hohe Planungssicherheit, da das Konstantdarlehen durch die Einbindung des Bausparvertrages keinen Zinsschwankungen unterliegt.

Kombinationsdarlehen
Die benötigte Darlehenssumme wird in zwei Tranchen aufgeteilt. Die eine Tranche besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen. Die zweite Tranche besteht entweder aus einem variabel verzinsten Darlehen. Diese variabel verzinsten Darlehen können jeweils monatlich oder vierteljährlich ganz oder teilweise getilgt werden. Für Kunden, die für einen Teilbereich des Darlehens sofort und jederzeit unbegrenzte Sondertilgungen vornehmen wollen und von den überaus geringen Zinsen der variabel verzinsten Darlehen profitieren wollen, ist das Kombinationsdarlehen geeignet.

Festdarlehen
Das Festdarlehen wird im Regelfall ohne Tilgung ausgereicht. Während der Zinsbindungsfrist sind ausschließlich die Zinsen zu bezahlen. Der eigentlich auf die Tilgung anfallende Betrag wird separat in einer anderen Anlageform angespart. Wenn die separat angesparte Anlageform einen höheren Ertrag erzielt als die Zinsbelastung aus dem Darlehen kostet, kann hier ein zusätzlicher Gewinn erzielt werden. Diese Darlehensart wird insbesondere von Darlehensnehmern gewählt, die ihre Immobilie nicht selber bewohnen, sondern vermieten. Da hier die Zinsen steuerwirksam angesetzt werden können, ergeben sich zusätzliche Vorteile.

Flex-Darlehen
Hier handelt es sich um ein Darlehen mit variabler Verzinsung. Der Zins kann monatlich oder vierteljährlich an den aktuellen Geldmarktzins angepasst werden. Im Gegensatz zu reinen variabel verzinsten Darlehen, ist hier die Anpassung an den EURIBOR gebunden und nicht willkürlich von der Bank festzulegen. Geeignet ist diese Darlehensart in Märkten mit fallenden Zinsen bzw. wenn die jederzeitige Tilgung des Darlehens im Vordergrund steht.

Cap-Darlehen
Ähnlich wie beim Flex-Darlehen können auch beim Cap-Darlehen die Zinsen angepasst werden. Das Cap-Darlehen schützt den Darlehensnehmer jedoch vor einem unkontrollierbaren Zinsanstieg, da eine Zinsobergrenze vereinbart wird. Die Zinsobergrenze variiert je nach Laufzeit. Für Kunden mit der Erwartung fallender Zinsen, die jedoch für den Fall der Fälle eine Absicherung wünschen, ist diese Darlehensform interessant.

Volltilgungsdarlehen
Es handelt sich hier grundsätzlich um ein Annuitätendarlehen. Der Tilgungssatz wird hier so berechnet, dass nach einer bestimmten Anzahl von Jahren eine vollständige Rückzahlung des Darlehens erfolgt ist. Dafür gewähren viele Banken zusätzliche Zinsvorteile. Für Kunden, die ihr Darlehen schnell und mit hoher Planungssicherheit abzahlen wollen, ist dies eine interessante Option.

Forwarddarlehen
Dieses Instrument ermöglicht es, bis zu 60 Monaten im Voraus eine Anschlussfinanzierung zu verbindlichen Konditionen zu vereinbaren. Vom Charakter her handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Kunden, die steigende Zinsen in der Zukunft befürchten, finden hier ein ideales Instrument mit hoher Planungssicherheit vor.

Wohnriester-Darlehen
Wohnriester wurde rückwirkend zum 1. Januar 2008 eingeführt. Die Riesterförderung kann nur unter bestimmten Voraussetzungen für die Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden. Da die Regelungen im Detail sehr komplex sind und sich persönliche Änderungen der Lebensumstände sehr stark auswirken können, ist hier eine Beratung von besonderer Wichtigkeit. Das Bundesministerium der Finanzen bietet hier eine Übersicht.

KfW-Darlehen
Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zahlreiche Darlehensvarianten an. Diese Darlehen müssen stets über eine Geschäftsbank beantragt werden und können in viele Modelle integriert werden. Die KfW-Konditionen liegen unter den Marktkonditionen. Dafür sind teilweise strenge Auflagen zu erfüllen. Die beliebtesten KfW-Programme sind das Wohneigentumsprogramm, unterschiedliche Modernisierungsprogramme sowie Kredite zur Förderung energieeffizienter Maßnahmen.