Seit Anfang 2022 haben sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen vervierfacht.
Seitdem ist es selbst für Menschen mit sehr gutem Einkommen kaum noch möglich, eine Immobilie zu finanzieren.
Neben dem Einkommen spielt das vorhandene Eigenkapital eine entscheidende Rolle.
Beim Kauf einer Immobilie ist nicht nur der Kaufpreis zu bezahlen, sondern auch die so genannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehört insbesondere die Grunderwerbsteuer. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Eine weitere Nebenkostenposition sind die Notar- und Grundbuchkosten. Diese Kosten liegen im Durchschnitt bei 2% des Kaufpreises. Häufig fällt zusätzlich eine Maklergebühr an.
Diese ist frei vereinbar.
Banken finanzieren häufig maximal den Kaufpreis der Immobilie. Einige Banken sogar maximal 90% des Kaufpreises oder noch weniger. Damit wollen sich die Banken vor einem Preisverfall der als Sicherheit dienenden Immobilie schützen.
Für eine Finanzierung von 100% des Kaufpreises liegt der gebundene Sollzins für eine zehnjährige Zinsfestschreibung bei ca. 4,50% pro Jahr. Wenn man eine anfängliche Tilgung in Höhe von 1,50% ansetzt, beträgt der monatliche Aufwand für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 EUR stolze 2.500 EUR. Anfang 2022 wäre der monatliche Aufwand mit 1.250 EUR nur halb so hoch gewesen.
Allein diese Zahl verdeutlicht die Dramatik der aktuellen Situation.
Dabei ist bereits berücksichtigt, dass 10% des Kaufpreises für die Erwerbsnebenkosten aufgewendet wurden. Im o. g. Beispiel also 50.000 EUR.
Wie kann man den monatlichen Aufwand reduzieren?
Eine Möglichkeit wäre, den Eigenkapitaleinsatz zu erhöhen. Wenn weitere 50.000 EUR eingesetzt werden, also 100.000 EUR, was 10% des Kaufpreises und den vollen Erwerbsnebenkosten entspricht, liegt der Zins bei 4,15%. Für ein Darlehen in Höhe von dann noch 450.000 EUR liegt der monatliche Aufwand bei 2.119 EUR. Also 381 EUR weniger als bei der 100%-Variante.
Wer sogar 150.000 EUR Eigenkapital (20% des Kaufpreises zzgl. 10% Nebenkosten) einsetzten kann, kommt auf eine monatliche Belastung in Höhe von 1.850 EUR (400.000 Darlehen, 4,05% Zins). Das einzusetzende Eigenkapital kann dabei eventuell auch von den Eltern kommen.
Wenn die Eltern keine frei Verfügbares Vermögen, jedoch eine abbezahlte Immobilie haben, kann die Immobilie der Eltern auch als Zusatzsicherheit dienen.
In diesem Fall liegt der Zins bei einer 100% Finanzierung des Kaufpreises bei 4,00%. Also auf dem Niveau einer Finanzierung mit 20% Eigenkapitaleinsatz.
In der Kombination Zusatzsicherheit und 150.000 EUR Eigenkapital (20% des Kaufpreises zzgl. 10% Nebenkosten) kostet die Finanzierung 3,85%. Bei einem Darlehensbetrag in Höhe von 400.000 EUR, und einer Tilgung in Höhe von 1,50% beträgt die monatliche Belastung 1.783 EUR.
Wenn Eltern Ihrem Kind also ihre abbezahlte Immobilie als Zusatzsicherheit hergeben, ermöglichen sie ihrem Kind einen deutlich besseren Zins und somit einen geringeren Finanzierungsaufwand.
Es findet kein Eigentümerwechsel statt. Die Immobilie kann also wie bisher genutzt werden.
Selbst ohne zusätzlichen Finanzaufwand lässt sich damit eine sehr gute Finanzierung für den Nachwuchs erreichen.
Zudem können vorhandene Finanzmittel angelegt werden.
Ein wichtiger Punkt ist jedoch zu beachten:
Im schlimmsten Fall steht die Immobile der Eltern im Feuer, wenn die finanzierende Bank die Sicherheiten wegen Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers verwertet.
Gestaltungsmöglichkeiten im Überblick
Kaufpreis der Immobilie: 500.000 EUR
Erwerbsnebenkosten: 50.000 EUR
Gesamtkosten: 550.000 EUR
Wert der Zusatzsicherheit (Immobilie der Eltern): 500.000 EUR
Tilgung: 1,5%
Zinsfestschreibung: 10 Jahre
Zins: je nach Variante zwischen 3,85 und 4,45%
Darlehen 500.000 EUR ohne Zusatzsicherheit | 2.500 EUR monatlicher Aufwand |
Darlehen 500.000 EUR mit Zusatzsicherheit | 2.292 EUR monatlicher Aufwand |
Darlehen 450.000 EUR ohne Zusatzsicherheit | 2.119 EUR monatlicher Aufwand |
Darlehen 450.000 EUR mit Zusatzsicherheit | 2.063 EUR monatlicher Aufwand |
Darlehen 400.000 EUR ohne Zusatzsicherheit | 1.850 EUR monatlicher Aufwand |
Darlehen 400.000 EUR mit Zusatzsicherheit | 1.783 EUR monatlicher Aufwand |
Haftungsausschluss:
Stand der Informationen und Konditionen: 6. März 2023
Quelle: Eigene Recherchen
Zinssätze wurden anhand eines repräsentativen Beispielkunden ermittelt.
Alle Angaben ohne Gewähr.
Die vorgenannten Informationen stellen keine konkrete Handlungsanweisung dar und ersetzen keine individuelle Beratung.
Über den Autor: Thomas Kliem
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