Wenn man sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, ergibt sich neben vielen anderen wichtigen Fragen auch die Frage, wie der Traum von den eigenen vier Wänden zu finanzieren ist.
Am Anfang steht die Budgetplanung
Zunächst sollte man eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben erstellen. Bei den Ausgaben sollten auch Summen bedacht werden, die nicht monatlich aufgebracht werden müssen, sondern vielleicht jährlich oder vierteljährlich, wie z. B. Versicherungsprämien. Hier sollte mit gesundem Realismus an die Angelegenheit heran gegangen werden. Auch Ausgaben für Freizeitaktivitäten, Konzertbesuche, Reisen und andere Annehmlichkeiten des Lebens dürfen nicht vergessen werden. Denn diese Ausgaben werden auch dann entstehen, wenn man im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung lebt. Auch die notwendigen Ausgaben für diverse Versicherungen sollten eingeplant werden. Dagegen entfallen die Aufwendungen für die monatliche Mietzahlung. Wenn die Aufstellung sorgfältig erstellt wird, kann so einfach ermittelt werden, wie viel Monat für Monat zur Verfügung steht, um den Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität umsetzten zu können.
Was darf die Immobilie kosten?
Im nächsten Schritt kann aus den Mitteln, die monatlich aufgewendet können, die maximal mögliche Darlehenssumme berechnet werden. Die Darlehenssumme ist natürlich abhängig von der gewünschten Laufzeit und Zinsfestschreibung des Darlehens. Zu dieser Summe addiert man das vorhandene Eigenkapital und zieht die Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer und Notar-/Gerichtskosten ab). Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Mögliche Kaufpreis/die möglichen Baukosten.
Und welche Strategie ist die richtige?
Die richtige Strategie ist von gar nicht so vielen Kriterien abhängig, wie es erscheinen mag:
Wie lange soll der Zinssatz garantiert sein?
Sind Sondertilgungen geplant?
Wann soll das Darlehen abgezahlt sein?
Wie viel soll monatlich (maximal) für die Finanzierung aufgewendet werden?
Wenn über diese Punkte klare Vorstellungen bestehen, kann daraus die optimale Strategie abgeleitet werden.
Und wo findet man nun die passende Strategie zu günstigen Konditionen?
Erster Ansprechpartner sollte immer die Hausbank sein. Hier gilt allerdings: “ Nicht anfassen, nur gucken“. Will sagen: Gut zuhören und Fragen stellen, aber nichts unterschreiben. Gar nichts! Auch der Hinweis, dass kein Einverständnis für eine SCHUFA-Anfrage erteilt wird sollte nicht fehlen. Mit diesen ersten Eindrücken und Informationen sollte man sich dann an einen unabhängigen Makler für Immobiliendarlehen wenden. Jeder seriöse Finanzmakler wird mit Ihnen eine Budgetplanung vornehmen, den Kostenrahmen für die Immobilie ermitteln bzw. prüfen, ob die vorhandene Immobilie im Rahmen des möglichen liegt und die passende Strategie ermitteln. Erst wenn diese Punkte erfüllt sind, werden mit Vergleichsprogrammen die interessantesten Angebote ermittelt.
Muss man beim ersten Beratungsgespräch schon Unterlagen vorlegen?
Als unabhängiger Finanzierungsvermittler baut man recht schnell ein Vertrauensverhältnis mit dem Kunden auf. Daher reichen im Regelfall mündliche Angaben des Kunden im Erstgespräch aus. Wenn natürlich bereits Unterlagen zur Immobilie, zum Einkommen und zum Vermögen vorliegen, sollten diese zu Sicherheit ruhig zum Gespräch mitgenommen werden. Die meisten mir bekannten Kollegen arbeiten genau wie ich mit Analyseprogrammen, die die tagesaktuellen Zinssätze sowie die Herauslagekriterien und Darlehensbedingungen vieler Banken berücksichtigen. So kann eine sehr zuverlässige Aussage über die Machbarkeit der Finanzierung und die Konditionen getroffen werden.
Direkt und unmittelbar während des Kundengesprächs können nun verschiedene Szenarien durchgespielt werden. So lange, bis am Ende die optimale Finanzierung steht.
Was passiert nach der Auswahl des Darlehensgebers?
Wir Finanzierungsvermittler sammeln alle von der entsprechenden Bank geforderten Unterlagen ein, bereiten den Darlehensantrag vor und reichen die komplette Akte an die Bank weiter. Die Banken erhalten so genanntes „schrankfertiges Geschäft“. Dadurch wird der Personalaufwand bei der entsprechenden Bank deutlich reduziert. Oft können daher günstigere Konditionen an den Kunden weiter gegeben werden, als wenn der Kunde direkt bei dieser Bank nachfragt. Als Finanzierungsvermittler erhält man eine Courtage/Provision direkt von der Bank. Diese ist in den Zinssätzen bereits enthalten. Die Höhe der Courtage/Provision wird dem Kunden gegenüber offen gelegt.
Wann und von wem bekommt man seinen Darlehensvertrag?
Den Darlehensvertrag erhält der Antragsteller direkt von der finanzierenden Bank. Manche Banken senden die Originalunterlagen auch an den Vermittler. Dieser sorgt für einen umgehenden Versand an den Kunden. Das ist aber eher die Ausnahme.
Muss man sich während der Beantragung und der Darlehnslaufzeit immer an den Vermittler wenden?
Nein, das muss man selbstverständlich nicht. Auch wenn das natürlich empfehlenswert ist, da der Vermittler teilweise einen besseren Kontakt und andere Zugangswege zu der entsprechenden Bank hat. Aber letztendlich besteht das Vertragsverhältnis zwischen Bank und Kunde. Der Vermittler berät, unterstützt und vermittelt den bedarfsgerechten Darlehensvertrag.
