Zwangsversteigerung

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Rettung für Immobilieneigentümer in Zahlungsschwierigkeiten

28. Juni 2013 in Finanzierungen

Die Anzahl der Immobilieneigentümer, denen aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten und drohender Zwangsversteigerung der Verlust ihrer Immobilie droht, ist in Deutschland noch immer auf einem hohen Niveau. Im Jahr 2012 wurden 61.500 Zwangsversteigerungstermine anberaumt. Das ist zwar ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Jahr 2005 mit 92.577 Terminen, jedoch bedeutet das immer noch eine hohe Anzahl von persönlichen Schicksalen. Mit der Zwangsversteigerung ist nicht nur der Verlust des Hauses oder der Wohnung, sondern auch ein hoher Schuldenberg verbunden, den die Betroffenen oft nicht mehr zurückzahlen können. Der letzte Ausweg ist dann fast immer die Privatinsolvenz. Nach der Wohlverhaltensphase der Privatinsolvenz ist man dann zwar die Schulden los, dafür ist die Bonität auf Jahre hinaus ruiniert. Bankkredite oder auch nur eine konservative Kreditkarte kann man dann vergessen.

Das große Problem ist, dass nahezu alle Banken einem Kunden, der in Zahlungsschwierigkeiten geraten ist, auf Dauer die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit absprechen. In vielen Fällen wäre aber durch Sondervereinbarungen eine Rettung möglich.

Es gibt allerdings Hoffnung. Mir ist zumindest eine Bank bekannt, die Kunden mit Zahlungsschwierigkeiten nicht sofort abstempelt, sondern gemeinsam mit dem Kunden nach Lösungen sucht. Allerdings ist auch hier nicht jedem säumigen Kreditnehmer zu helfen. Ist bereits ein Insolvenzverfahren eingeleitet worden, kann schon aus rechtlichen Gründen hier keine Hilfe mehr gewährt werden. Gekündigte Darlehen, Zwangsversteigerungsvermerk oder eine belastete Schufa spielen hingegen eine untergeordnete Rolle.

Unter welchen Umständen kann geholfen werden?

  • Angerechnet werden alle Einkommen aus abhängigen Beschäftigungsverhältnissen, Kindergeld, Renten und Pensionen
  • Angestellte und Beamte mit einer Mindestbeschäftigungsdauer von 6 Monaten
  • Verwendungszweck: Kauf, Umschuldung und Sanierungen
  • Maximal 100 % Beleihungsauslauf zzgl. EUR 30.000,00 oder EUR 50.000,00 abhängig von der Kredithistorie
  • Vollständig und teilweise eigen genutzte Immobilie (max. Vierfamilienhaus)

Wie ist der Ablauf?

Von Zahlungsschwierigkeiten betroffene Kunden können sich gerne formlos mit mir in Verbindung setzen und mit ihr Problem schildern. Bei Bedarf leite ich den Kunden dann an einen Spezialisten innerhalb meines Netzwerkes weiter. Im Rahmen eines persönlichen oder telefonischen Erstgesprächs wird Ihre Situation genau analysiert und die Machbarkeit geprüft. Wenn die Machbarkeit gegeben ist, erfolgt die Erstellung eines Finanzplans. Darauf folgen Verhandlungen mit den Gläubigern und der Antrag auf Umschuldung wird gestellt. Alle Schritte erfolgen in enger Kooperation mit der Bank. Da hier mit aller Macht die Abwendung oder Aussetzung des Zwangsversteigerungstermins erwirkt werden muss, werden alle Schritte schnell und entschlossen erledigt.

Wie sieht es mit den Kosten und den Konditionen aus?

Ausschließlich im Erfolgsfall, also bei Vermittlung einer Umschuldung, zahlt die Bank eine Vergütung an uns. Hier geht es nicht um Bestkonditionen – sondern um Lösungen! Die Konditionen sind von Fall zu Fall unterschiedlich und werden transparent und nachvollziehbar erläutert.

Sollten Sie in erster Linie eine günstige Finanzierung suchen, ist dieses Konzept für Sie nicht geeignet. Gerne können Sie sich aber auch bei Interesse an klassischen Finanzierungen melden. Es stehen diverse Bankpartner zur Verfügung.

Beachten Sie bitte auch unser Konzept Lösung für Kunden in der Kreditklemme oder Liquiditätsfalle.

Was muss ich bei einer Zwangsversteigerung beachten?

6. Juni 2011 in Finanzierungen

Immer wieder werde ich von Kunden gefragt, ob es nicht günstig wäre, eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben.

Natürlich reizt die Vorstellung, eine Immobilie unter dem Verkehrswert zu erwerben. Wer spart nicht gerne beim Immobilienkauf?
Ich möchte hier einge „Fallen“ und Besonderheiten bei der Finanzierung einer solchen Immobilie aufzeigen:

Zunächst ist zu beachten, dass nach dem erfolgten Zuschlag relativ schnell der so genannte Verteilungstermin anberaumt wird. Zu diesem Termin müssen Sie den Zuschlagswert belegen. Zusätzlich kommen noch Kosten und Gebühren auf Sie zu.

Häufig reden wir hier von Fristen von sechs oder acht Wochen. Ich habe in der Praxis auch schon vier Wochen erlebt. Versuchen Sie bitte im eigenen Interesse, den Termin nicht zu kurzfristig festlegen zu lassen.

Wie läuft nun so ein Termin ab?

Beim Versteigerungstermin müssen Sie zunächst 10% des Verkehrswerts gem. Gutachten als Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen. Das kann in Form eines Bundesbankschecks (der Aussteller muss ein in Deutschland zugelassenes Kreditinstitut sein), einer unbefristeten Bürgschaft eines Kreditinstituts oder durch vorherige Überweisung an die zuständige Gerichtskasse erfolgen.  Sie müssen also mindesten 10% des Verkehrswerts als Eigenkapital einsetzen.

Wenn Sie den Zuschlag erhalten, dann ist dieser verbindlich. Die bereits gezahlten 10% des Verkehrswerts werden natürlich auf den Zuschlagswert angerechnet.

Der Rechtspfleger/die Rechtspflegerin am Amtsgericht vereinbart nun den Verteilungstermin (s. o.) mit Ihnen.

Was für zusätzliche Kosten/Gebühren entstehen mir?

Es werden Zinsen in Höhe von 4% bis zum Verteilungstermin berechnet. Zusätzlich müssen Sie Gerichtsgebühren (ca. 0,40 – 0,50% vom Verkehrswert), Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,0%), Grundschuldbestellungskosten und die Kosten für die Grundbuchauszüge zahlen.

Damit Sie eine möglichst breite Auswahl an Banken finden, die hier eine Finanzierungslösung anbieten und damit Sie einen günstigeren Zinssatz für Ihr Darlehen erhalten, sollten Sie auch die Kosten und Gebühren aus Eigenmitteln bestreiten können.

Gibt es darüber hinaus noch weitere Kosten?

Unter Umständen schon. Berücksichtigen Sie bitte, dass sich möglicherweise eine Überschneidung zwischen dem Beginn der Rate für die Finanzierung der ersteigerten Immobilie und Ihrer momentanen Miete ergibt. Außerdem sollten Sie Umzugskosten einplanen. Da Sie in den meisten Fällen nicht die Gelegenheit haben, sich die ersteigerte Immobilie genau anzusehen, kommen eventuell noch Sanierungskosten (Heizungsanlage, Fenster etc.) auf Sie zu.

Jetzt wird die Zeit knapp!

Nun beginnt die Suche nach der geeigneten Finanzierung. Beachten Sie bitte, dass fast alle Banken nur den niedrigeren Wert als Basis für die Wertermittlung der Immobilie ansetzten, der sich aus dem Vergleich zwischen Verkehrswert (gem. Gutachten) und Zuschlagswert ergibt.
Wenn Sie also z. B. eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 EUR für 150.000 EUR ersteigern, setzt die Bank nur 150.000 EUR an.

Sie können sich jetzt auf den Weg machen, und sämtliche Banken in Ihrer Umgebung abklappern. Das kostet natürlich viel Zeit. Oder Sie wenden Sich an einen Finanzierungsvermittler, der mit Ihnen eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Strategie plant und Ihnen eine günstige Finanzierung am Markt heraus sucht.

Egal an wen Sie sich wenden, Sie brauchen Zeit, um sich Ihre Entscheidung gut zu überlegen. Die banküblichen unterlagen müssen Sie auch noch besorgen. Das sind Unterlagen zu Ihrem Einkommen, zu Ihrem Vermögen und zur zu finanzierenden Immobilie.

Wenn dann der Darlehensvertrag der Bank vorliegt, beginnt Ihre Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Unterzeichnung des Darlehensvertrags. Der Notar muss die Grundbucheintragung vornehmen lassen, die Bank braucht eine Notarbestätigung und so weiter und so weiter.

Was ist, wenn ich zum Verteilungstermin nicht zahlen kann?

Das wird teuer! Sie müssen damit rechnen, dass die Forderung des Betreibers der Zwangsversteigerung nun auf Sie persönlich übertragen wird. Es werde unter Umständen Zwangshypotheken eingetragen und es kann in Ihr gesamtes Privatvermögen vollstreckt werden. Ich hörte auch schon von Strafanzeigen wegen Betrugs. Lassen Sie es bitte im eigenen Interesse auf keinen Fall so weit kommen.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist nichts für Menschen, die kein oder nur sehr wenig Eigenkapital haben. Sie sollten eine gute Bonität haben, damit es eigentlich nur noch „Formsache“ ist, dass Ihnen eine Bank ein Darlehen mit einem akzeptablen Zinssatz gibt.

Lassen Sie sich vorher beraten!