Letzte Woche saßen mir zwei Anfang dreißig gegenüber. Beide gut im Job, beide mit dem festen Plan: Jetzt kaufen wir. Die Wohnung war gefunden, die Rate grundsätzlich machbar – und trotzdem kam nach dem Banktermin dieser eine Satz, den viele gerade hören: „Grundsätzlich ja… aber die Konditionen werden teuer. Und ohne mehr Eigenkapital wird’s schwierig.“
Im Gespräch stellte sich schnell heraus: Es fehlte nicht an Vernunft, sondern an Puffer. Nebenkosten, Eigenkapitalquote, Beleihung – alles Faktoren, die am Ende darüber entscheiden, ob eine Finanzierung klappt und zu welchen Bedingungen. Und genau hier kommt oft die Frage auf, die Eltern und Kinder gleichermaßen beschäftigt: Wie kann die Familie unterstützen, ohne sich selbst zu übernehmen?
Eine Möglichkeit sind Zusatzsicherheiten der Eltern. Richtig eingesetzt können sie Konditionen verbessern oder die Finanzierung überhaupt erst möglich machen – falsch eingesetzt können sie zum Risiko für das Elternhaus werden. Was dahinter steckt und worauf Sie unbedingt achten sollten, lesen Sie hier.
Warum Eigenkapital so entscheidend ist
Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um den Kaufpreis. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die je nach Bundesland und Kaufkonstellation deutlich ins Gewicht fallen. Typische Bausteine sind:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich)
- Notar und Grundbuch
- Maklerkosten (je nach Objekt und Beauftragungsmodell)
Viele Banken finanzieren häufig den Kaufpreis, aber nicht automatisch die Nebenkosten. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto strenger werden die Anforderungen an Bonität, Objekt und Haushaltsspielraum – und desto stärker wirken sich Risiken auf die Konditionen aus.
Was ist eine Zusatzsicherheit und wie wirkt sie?
Ein Schlüsselbegriff ist der Beleihungsauslauf: Je niedriger der Darlehensanteil im Verhältnis zum (beleihungsfähigen) Objektwert, desto besser kann eine Bank das Risiko kalkulieren. Zusatzsicherheiten können genau hier ansetzen.
Praktisch bedeutet das: Eltern bringen zusätzliche Sicherheiten ein, damit die Finanzierung der Kinder in eine günstigere Risikoklasse fällt oder überhaupt möglich wird.
1) Grundschuld auf die Immobilie der Eltern
Die Eltern belasten ihre Immobilie zugunsten der finanzierenden Bank mit einer Grundschuld (häufig nachrangig). Eigentümer bleiben weiterhin die Eltern – aber die Bank erhält im Ernstfall Zugriff auf diese Sicherheit.
Vorteil: Oft die stärkste Wirkung auf Kondition und Machbarkeit.
Nachteil: Das ist eine „scharfe“ Sicherheit. Im Worst Case kann auch die Immobilie der Eltern in die Verwertung geraten.
2) Verpfändung von Vermögen
Zum Beispiel Festgeld, Depot oder andere verwertbare Vermögenswerte. Je nach Bank werden diese Sicherheiten mit Abschlägen bewertet.
Vorteil: Häufig leichter wieder freizugeben als eine Grundschuld auf eine Immobilie.
Nachteil: Nicht jede Bank rechnet jede Vermögensart gleich an.
3) Bürgschaft oder Mithaftung
Manche Banken arbeiten mit Bürgschaften oder einer gesamtschuldnerischen Haftung.
Vorteil: Oft keine Grundbuchbelastung bei den Eltern erforderlich.
Nachteil: Haftungsrisiken können sehr weit reichen. Das muss wirtschaftlich und rechtlich sauber verstanden und begrenzt werden.
Der wichtigste Punkt: Risiko realistisch einschätzen und begrenzen
Zusatzsicherheiten sind kein „Trick“, sondern echte Haftung. Wenn die Darlehensnehmer dauerhaft nicht zahlen, kann die Bank Sicherheiten verwerten – auch die der Eltern.
Damit das nicht zur Familienfalle wird, sind in der Praxis besonders wichtig:
- Höhe der Zusatzsicherheit begrenzen (zielgenau, nicht pauschal „alles was geht“).
- Sicherheitenfreigabe von Anfang an regeln: Unter welchen Bedingungen wird die Zusatzsicherheit wieder freigegeben?
- Familienabsprachen schriftlich fixieren: Was passiert, wenn Eltern tatsächlich leisten müssen?
- Plan B definieren: Was passiert bei Jobwechsel, Elternzeit, längerer Krankheit oder Verkauf?
Rechenbeispiel (vereinfachte Modellrechnung)
Annahmen: Kaufpreis 500.000 EUR, Nebenkosten pauschal 10 Prozent, Zinsbindung 10 Jahre, anfängliche Tilgung 1,5 Prozent. Die Werte sind eine Modellrechnung. Konditionen hängen immer von Objekt, Bonität, Beleihung und Bank ab.
| Variante | Darlehen | Beispielzins | Monatliche Rate (Zins + Tilgung) |
|---|---|---|---|
| 100 Prozent Kaufpreis, ohne Zusatzsicherheit | 500.000 EUR | 4,1 % | ca. 2.333 EUR |
| 100 Prozent Kaufpreis, mit Zusatzsicherheit Eltern | 500.000 EUR | 3,7 % | ca. 2.167 EUR |
| 90 Prozent Kaufpreis, ohne Zusatzsicherheit | 450.000 EUR | 3,9 % | ca. 2.025 EUR |
| 90 Prozent Kaufpreis, mit Zusatzsicherheit Eltern | 450.000 EUR | 3,6 % | ca. 1.913 EUR |
| 80 Prozent Kaufpreis, ohne Zusatzsicherheit | 400.000 EUR | 3,8 % | ca. 1.767 EUR |
| 80 Prozent Kaufpreis, mit Zusatzsicherheit Eltern | 400.000 EUR | 3,5 % | ca. 1.667 EUR |
Kernaussage: Zusatzsicherheiten können je nach Bank und Gesamtkonzept entweder die Machbarkeit herstellen oder die Finanzierung in eine günstigere Konditionsklasse bringen. Der Effekt hängt stark von Objekt, Bonität, Beleihung und Banklogik ab.
Alternative oder Ergänzung: Schenkung oder Darlehen innerhalb der Familie
Wenn Eltern statt einer Immobilie lieber Liquidität geben, gibt es zwei Klassiker:
- Schenkung: Schenkungsfreibeträge können helfen, Eigenkapital aufzubauen. Die steuerliche Einordnung gehört immer in eine Einzelfallprüfung.
- Privates Darlehen: Mit klarer Vereinbarung zu Laufzeit, Rückzahlung und möglichen Sicherheiten. Auch ein zinsfreies Darlehen ist möglich, sollte aber sauber dokumentiert werden.
In vielen Fällen ist eine Kombination sinnvoll: ein Teil als Eigenkapitalersatz (Schenkung oder Darlehen) plus gegebenenfalls eine begrenzte Zusatzsicherheit für den Konditionssprung.
Fazit: Zusatzsicherheiten sind stark, aber nur mit sauberem Rahmen
Wenn Eltern eine Immobilie als Zusatzsicherheit einbringen, kann das Kindern bessere Konditionen, mehr Finanzierungsspielraum und manchmal überhaupt erst eine Kreditentscheidung ermöglichen. Gleichzeitig ist es ein echter Risikotransfer in die Elterngeneration.
Wenn Sie das Thema angehen, empfehle ich immer:
- Zahlen und Beleihungsauslauf sauber rechnen
- Risiko begrenzen (Höhe, Rang, Freigaberegel)
- Familienabsprachen schriftlich fixieren
- Die Finanzierung so strukturieren, dass die Zusatzsicherheit nicht länger als nötig gebunden ist
Wenn Sie möchten, stelle ich die Varianten für Ihre konkrete Situation gegenüber (inklusive Freigabestrategie) und erstelle eine belastbare Entscheidungsgrundlage – damit die Unterstützung innerhalb der Familie hilft, ohne neue Risiken zu schaffen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Die Beispielrechnung ist vereinfacht. Konditionen und Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank, Objekt und Bonität.